분양권 손피거래 양도세 계산하기

분양권의 양도세율이 최고 77%가 되면서 매도인의 손에 얼마를 쥐어주는 손피거래가 유행입니다. 합법이냐 불법이냐 말이 많지만 세금만 잘 낸다면 합법이고 걱정할 필요가 없습니다. 부동산에서도 잘 모르는 손피거래 법 알아보겠습니다.

 

★ 손피가 뭐야?

매도인 손에 프리미엄(P)얼마 라고 하며 쥐어주는 것을 손피거래라고 합니다. 분양권을 전매할 때 매수인이 매도인의 양도세를 부담하는 방법으로 계약하는 것인데 법적으로 아무런 문제가 없습니다.

 

조세심판 사례에서도 매수인이 부담한 양도소득세는 양도가액에 포함하는 것이라고 하고 있으며 이를 불법이라고 부르지는 않았습니다. 따라서 양도세만 합법적으로 낸다면 아무런 문제가 없는 거래이죠. 단, 특약에 양도세를 매수인이 부담한다는 내용을 특약으로 반드시 기재해야합니다.

 

조세심판 사례 소개
양도, 조심2011서0488 , 2011.09.01 ,

[ 제 목 ]
매수인이 부담한 양도소득세는 양도가액에 포함하는 것임

[ 요 지 ]
매매계약서상에 매수자 부담의 양도소득세 등이 명기되어 있고, 이를 수령하였음이 확인되므로 토지의 양도가액은 매매계약서상의 매매대금과 양도소득세를 합한 금액이라고 보는 것이 타당함

★ 손피거래 양도세 계산 방법

예를들어 손피가 500, 중개수수료 100만원, 기본공제 250만원을 가정해보겠습니다. 매수인이 부담한 양도세는 무한루프가 아니라 1번에 한해서만 양도소득세를 납부합니다. 그 이유는 아래에서 설명해드릴게요. 따라서 손피가 발생해서 납부하는 1차양도세와, 1차양도세를 매수인이 대신 납부함으로써 발생하는 2차양도세로 납세의무가 종결됩니다.

매수인 부담액 = 704만원
  + 프리미엄 : 500만원
  + 1차양도세 : (500만원-250만원-100만원) x 77% = 116만원
  + 2차양도세 : 116만원 x 77% = 89만원

실거래신고 프리미엄 = 704만원

 

아래 표는 간단히 알아보기 위해 계산한 표입니다.

 

1년미만 양도세 손피산출 표

 

1년이상 양도세 손피산출 표

손피계산기.xlsx

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★ 손피거래 양도세 계산 원리

손피거래는 양도세를 1차/2차를 계산하고 1차/2차를 합산합니다. 수학공부 좀 해보신 분이라면 매수인이 부담한 양도세가 무한루프로 흘러가니 무한등비수열을 해야할 것 같은 느낌이 들지만 사례들은 그렇지 않습니다. 조세심판 사례에서도 매수인이 부담한 양도세를 무한히 부담하는 것이 아니라 1회에 한해서만 부담한다고 판시하고 있습니다.

국심90서101, 1990.03.23
【요약】 양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.
제세금의 양도가액 합산범위는 1회에 한해서 재계산하여 양도가액에 합산하는 것임
출처 : 국세청 질의회신 사례집(링크)

 

무한루프로 갈 경우 양도가액과 시기를 특정할 수가 없음

조세심판 사례에서는 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 계산되어 양도시기 및 양도가액이 불분명하게 되는 결과로 인하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 없게 될 것임. 이라고 하고 있습니다. 무슨 말인지 잘 모르겠지만 아무튼 매수인이 부담한 양도세는 1회에 한해서만 납부한다고 볼 수 있겠습니다.

 

★ 세무사도 잘 모르는, 세무사들이 꺼려하는 손피거래

손피거래는 세무사도 잘 모를정도로 잘 알려지지 않았습니다. 세무사의 입장에서 보면 30~50만원 받으려고 잘 알지도 못하는 손피거래 안해주거든요. 실제로 제가 손피거래하려고 세무사를 알아봤을 때 세무사 사무실 3군데서 상담을 정중하게 거절했습니다. 다만 본 포스팅은 참고만 해주시고 세금문제는 전문가와 꼭 상담하시기 바라겠습니다.